Documentação e regularização
Imóvel de herança que não pode ser vendido
É a situação que mais para negócio já combinado: aparece comprador, o preço é acertado, e então descobre-se que o proprietário faleceu e o inventário nunca foi aberto. Enquanto não houver partilha, o imóvel é do espólio e ninguém vende sozinho.
O trabalho da Daymond aqui é o que costuma travar a família: juntar papel. Matrícula, certidões, documentos de cada herdeiro, avaliação para o cálculo do imposto — tudo organizado num dossiê que o advogado recebe pronto.
Documentos que precisam ser reunidos
A lista muda conforme o caso, mas quase sempre passa por estes blocos. Reunir tudo de uma vez evita o vaivém que faz o processo durar meses a mais do que precisaria.
Do falecido
Certidão de óbito, documentos pessoais, certidão de casamento ou nascimento com averbações e certidões negativas.
Dos herdeiros
Documento com foto, CPF, comprovante de estado civil e, havendo cônjuge, a documentação dele também.
Do imóvel
Matrícula atualizada, IPTU do exercício, certidão de valor venal e negativa de débitos municipais.
Para o imposto
Avaliação que sirva de base ao ITCMD e a declaração do imposto no sistema da Fazenda estadual.
O inventário é conduzido por advogado
Vale ser explícito: tanto o inventário judicial quanto o extrajudicial exigem advogado constituído pelos herdeiros. A Daymond não presta serviço jurídico e não conduz o inventário.
O que fazemos é a etapa que normalmente atrasa tudo — a coleta e a organização documental — e, quando a família decide vender depois da partilha, a corretagem do imóvel já com a matrícula regular.
Dúvidas sobre herança e venda
+–Dá para vender um imóvel antes de concluir o inventário?
O imóvel pertence ao espólio até a partilha, então nenhum herdeiro vende sozinho. Existem caminhos — alvará judicial para venda, ou cessão de direitos hereditários com todos os herdeiros concordando — mas nenhum deles dispensa a formalização. Vender de qualquer outro jeito gera um contrato que não chega a registro.
+–Quando o inventário pode ser feito em cartório?
Quando todos os herdeiros são maiores e capazes, há acordo entre eles e não existe testamento — condições da Lei 11.441/2007. Nesse caso o inventário é lavrado por escritura pública, o que é bem mais rápido que a via judicial. Havendo menor, incapaz ou divergência, o caminho é judicial.
+–Existe prazo para abrir o inventário?
Sim, e ele tem custo: a legislação estadual paulista prevê multa sobre o ITCMD quando o inventário é aberto depois de sessenta dias do falecimento. O imposto continua devido de qualquer forma, mas a demora acrescenta penalidade — e é o motivo mais comum de a conta ficar maior do que a família esperava.
+–Qual é o papel da Daymond nesse processo?
A parte documental e operacional: levantar a matrícula e as certidões do imóvel, reunir a documentação dos herdeiros, providenciar a avaliação para base de cálculo do imposto e organizar o dossiê. O inventário em si — judicial ou por escritura — é conduzido por advogado, exigência que vale para as duas vias.
Quanto antes, mais barato
O imposto tem multa por atraso e o imóvel continua gerando custo enquanto ninguém pode vendê-lo. Manda a certidão de óbito e a matrícula que a gente diz o caminho.